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个人出租房屋的增值税如何缴纳?如何计算?

      在日常的经营活动中,个人出租房屋是一种非常常见的涉税行为,很多公司都会涉及从个人手中租用房屋的经营行为,并要求出租方个人开具增值税普通发票或者专用发票。


      对于小规模纳税人来说,小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过15万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过45万元)的,免征增值税;合计月销售额超过15万元,但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过15万元的,其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。适用差额征税的小规模纳税人,以差额后的销售额确定是否可以享受免征增值税政策。


      对于自然人出租房屋,根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条规定,其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过15万元的,免征增值税。这里的其他个人,指的是自然人。如果出租的是住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。如果出租的是非住房,直接按5%的征收率计算应纳税额。


      计算公式:增值税应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×1.5%


      需要注意的是,有些地区的税务机关规定可对自然人出租房屋采用核定征收方式、综合征收率计征方式或者两者兼有的方式计缴税费。北京、上海、广州、深圳即是采用综合征收率进行征收,即将增值税、三项附加税、房产税、个人所得税综合成一个征收率,综合征收率相当于综合税负。如:北京市税务局对个人出租房屋采用综合征收率方式,根据不同情形分别规定了2.5%,4%,7%和12%这四种综合征收率。自然人出租房屋需与房屋所在地主管税务机关确定计征方式。

案例解析



      小张是我国大陆境内公民,2021年1月1日出租其在上海某区的房子给上海科技公司,月租金含税价8.4万元,一次性收取半年租金50.4万元,上海科技公司要求小张提供增值税专用发票,那么需要缴纳的增值税如何计算呢?


      回复:个人出租不动产,可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。如承租方为企业的,可开具增值税专用发票。增值税应按5%的征收率减按1.5%缴纳。


      应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%


      因此,小张出租在上海某区的房子给上海科技公司,可向该区税务机关申请代开增值税专用发票,需缴纳增值税0.72万元。

来源:中税答疑


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